O Superior Tribunal de Justiça (STJ) confirmou em dezembro a autoridade das convenções condominiais que proíbem o uso de unidades para hospedagens atípicas via plataformas digitais como Airbnb. A decisão, tomada no âmbito do Recurso Especial nº 1.819.075 - RS, ressalta o equilíbrio necessário entre os direitos do proprietário e os interesses da coletividade no ambiente condominial.
No julgamento dos embargos de declaração em dezembro de 2023, a 4ª turma do STJ manteve a decisão que proíbe condôminos de alugar suas unidades residenciais para hospedagens curtas a pessoas sem vínculo entre si, por meio de plataformas digitais. O voto majoritário, proferido pelo Ministro Raul Araújo, aponta que a hospedagem por aplicativos difere do aluguel por temporada e da hospedagem hoteleira, constituindo uma “nova modalidade de hospedagem” ou contrato atípico de hospedagem.
O caso em análise originou-se de uma ação de obrigação de não fazer movida pelo Condomínio Edifício Coorigha, contra dois de seus condôminos, que utilizavam seus apartamentos para locações de curto prazo por meio de anúncios na internet. O condomínio argumentou que tal prática violava a convenção condominial que prevê uso exclusivamente residencial para as unidades.
O tribunal de origem e o STJ concordaram que as atividades descritas pelos réus não correspondem à locação residencial nem por temporada, conforme definido pela Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91), mas sim a uma forma atípica de hospedagem, caracterizada pela alta rotatividade e pela falta de vínculos entre os ocupantes. Tal prática implica em transformação da destinação residencial do imóvel para comercial, o que é contrário às disposições da convenção do condomínio.
O Ministro Raul Araújo, em seu voto, enfatizou a importância da segurança, do sossego e da saúde dos condôminos, indicando que a liberdade de uso da propriedade pelo condômino tem limites que incluem o respeito às regras da convenção e ao bem-estar coletivo. A decisão destacou que qualquer alteração no uso das unidades para hospedagem remunerada precisa de aprovação em assembleia, com quórum qualificado, e eventual incorporação dessa mudança à convenção do condomínio.
Essa decisão do STJ reforça a autonomia dos condomínios para regularem o uso das unidades residenciais e assegura que as convenções condominiais são ferramentas essenciais para manter a ordem e o respeito às normas coletivas, especialmente em face dos desafios trazidos pela economia compartilhada e as novas tecnologias.
Portanto, proprietários e administradores de imóveis precisam estar cientes das restrições impostas pelas convenções de seus condomínios e considerar as implicações legais de suas decisões de locação, especialmente ao usar plataformas digitais para hospedagem atípica. Ao mesmo tempo, é fundamental que as administrações condominiais revisem e atualizem suas convenções para abordar especificamente essas novas formas de uso dos imóveis, garantindo transparência e consenso entre os condôminos.
Fonte: BRASIL. Superior Tribunal de Justiça. 4ª Turma. Recurso Especial nº 1.819.075 - RS. Relator: Ministro Luis Felipe Salomão; Ministro Raul Araújo.
Brasília, DF, 20 de abril de 2021. Disponível em:
Acesso em: 29/04/2024.
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